52KD论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

 
查看: 3783|回复: 0

别以为房子就是你的 嘛

[复制链接]
发表于 2018-7-7 12:39:11 | 显示全部楼层 |阅读模式


断供潮来袭
10.58亿。
这是住建部、财政部和央行近日联合发布的《全国住房公积金2017年年度报告》中公布的公积金贷款的逾期金额。
10亿其实放在各大银行里面,都不算事太大的事情,即使是上市银行中市值仅百亿左右的江阴农村商业银行,其2017年的逾期贷款金额也达到了14.2亿,就更不用说工农中建这样的大银行了。
但要知道的是,在2016年公布的报告中,这个数字还仅是7.86亿,2017年的逾期金额足足上升了34.6%,但是2017年发放的个人公积金贷款254.76万笔,比上年降低了22.21%,贷款发放额9534.85亿,比上年降低24.93%。
发的贷款越来越少,但是逾期越来越多,这并不是一个好的苗头。
根据国家金融和发展实验室发布的《2017年度中国去杠杆进程报告》,非金融杠杆率在回落,金融部门在加速去杠杆,甚至政府部门的杠杆也略有回落,但是中国总体的杠杆率却在上升,因为中国居民部门杠杆率从2016年的44.8%上升到了49.0%,提高了4.2个百分点,所以去杠杆去了一年,这锅还得居民部门加杠杆来背。
居民部门的杠杆加在哪儿了呢?房子啊!
前一阵子,经济学家樊纲在电视节目中提到了“六个钱包购房”,虽然这话有点偏离樊纲的本意,但是这个说法让大家喷得一塌糊涂,除了对于高房价的愤恨,还有就是对于自己加杠杆的否认。
但是,嘴上说不要,身体却很诚实。
以前跟大家聊过棚改的话题,棚改城市的房价攀升的速度让人心惊,尤其是一些热点城市一年涨幅达到了50%多。那么很多人就面临两难抉择,买,能力欠缺,不买,未来的房价可能比现在更不可攀。
最终在这种焦虑的煎熬中,很多人选择即便超出自己的能力范围加杠杆,也要早更贵之前先上车。真的能上车,别说六个钱包了,六十个钱包,该掏也得掏。
即便是调查报告中的49%的杠杆率已经很高了,但这个数字可能还是被低估的。
数据显示,2017年底,中国人民币住户贷款余额40.5万亿,如果再加上公积金贷款余额4.5万亿,那么居民的杠杆率就要比机构测算的49%还要加5个百分点还要多。这个数据虽然还没有赶上发达经济体,比如美国的79%、英国的88%,但是已经距离欧元区的59%和日本的58%很接近了,如果和新兴经济体相比,那么我们是绝对的最高点。
而在这个数据中,除了金融机构贷款上的杠杆,首付中从七大姑八大姨那里加的杠杆还没算在里面呢。
考验偿债能力的时候到了
在多重杠杆中,最便宜的贷款逾期了,这可不是一个好兆头,尤其是公积金贷款中96.05%的贷款人是中低收入人群。
在《公积金报告中》,中、低收入是指收入低于上年当地社会平均工资3倍,高收入是指收入高于上年当地社会平均工资3倍(含)。
就拿公积金的缴纳大户广东省来讲,2017年的缴存额2035亿,远高于北京、上海、江苏等省份。而广东省的职工平均工资是6071元/月,而在广东的的一众城市中,只有一线城市广州和深圳市超过平均工资的。

平均工资每年都在涨,然而房价的涨幅却远远高于工资的涨幅,尤其是一二线城市让人望尘莫及。而现在三四线城市动辄上万的房价,对应的却是2、3千的工资,更是压力山大,加重杠杆上车确实也成为不得不的选择,尤其是对于一些中产夹心层来讲,加了杠杆上了车,就是一穷二白了。
然而在上车之后,考验着购房者的就是偿债能力,说白了就是告诉你现金流的珍贵。一旦现金流断裂,尤其是手上有房贷的,现金流断裂,除了生活的拮据,那就是房贷的逾期,而更极端一点,可能就是弃房断供。
而在房贷之外,现在还有日渐上升的消费贷、现金贷,而利率也远比房贷的利率高。
《公积金报告》虽然只是给了简单的一个逾期数字,并没有详细的列表,但是从这个数字从侧面反映出,房贷压顶下购房者脆弱的现金流。
如果房价暴跌,怕不怕?
很多人没有想明白,现在就来揭开这个银行这个不愿意告诉你的惊天秘密!
先看看97年亚洲金融危机的香港案例:
“1997年的时候陈先生买了一套价值742万港元的房子,从银行贷了667.8万港元,可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的陈先生,最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足,不仅房子被银行无情收走,而且还欠下银行200多万港元。
这是怎么回事?
明明保证月供按时交给银行,银行没有实际损失,没有违约呀。
但危险的种子就是这样被埋下的。需要明白:
贷款合同的违约条款里,可不仅仅包括不按时还款,还包括抵押物价值减少。
《银行房屋按揭贷款合同范本》显示:
“抵押期间由于乙方(购房人)的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的,乙方应在30日内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则,甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。
如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”
房价腰斩,房没了还惹一身债!
中国楼市崩盘后,阎王将同样开始向房奴们索命,故事将是这样的:
刘先生2016年买下一套100万的房子,首付30万,贷款70万。一年后,刘先生已经偿还银行本金1万元,剩余69万元。就在那时,房价像着陆失败的火星车一样,啪叽一下,硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了,银行这时候会给刘明白算一笔账:当初借他70万,是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在,房子仅值50万,但他欠银行69万。所以,请补齐抵押不足的差额19万(69-50)。
要么,刘先生拿出19万存款,做提前还贷;要么,刘明白有个祖传老古董,价值不少于19万,抵押给银行。
刘先生这回是可犯糊涂了,当初为了买房把积蓄都掏光了,而家里最值钱的古董是iPhone4S,上哪去凑19万呢?
银行连一声不好意思都不说,“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说,拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房,银行拍卖了40万,刘先生不仅首付白交了、啥也没捞着,还欠了银行29万(69-40)!
现在知道房价暴跌为啥可怕了吗?已经贷款买房的朋友,劝贷款购房的朋友快去把合同找出来,看看是怎么约定抵押物价值不足的。
最后,这里给那些炒房的人提个醒,在这个房企都要现金为王的时代,手里的现金也要悠着点,一旦进入长期下跌区间,那你……断还是不断?
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

小黑屋|手机版|52KD论坛 ( 如果您发现网上淫秽色情信息,请立即举报。举报邮箱为:58147@telecomjs.com )苏ICP备15047192号

本站关键词:张家港房产,张家港租房网,张家港房产网,张家港租房,张家港市房产信息,张家港二手房,张家港中介,张家港租房信息,张家港楼市,张家港房产地图
苏州时代在线网络通信科技有限公司版权所有

苏公网安备 32058202010006号

2a5a215fdefa15898385cfacb7c159b6

GMT+8, 2018-12-10 08:30 , Processed in 0.079364 second(s), 8 queries , Redis On.

Powered by Discuz! X3.4 Licensed

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表