52KD论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 25454|回复: 0
打印 上一主题 下一主题

菏泽涸泽,打响松限令第一枪

[复制链接]
跳转到指定楼层
楼主
发表于 2018-12-20 12:28:50 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
导语:菏泽打响松限令第一枪

    今天(12月19日),“全国取消楼市限售首城”刷屏,山东省菏泽市登上热搜。主要是在12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。
    消息一出,如平地惊雷,炸响了燥动不安的房地产市场


   
一、菏泽顶不住了


    众所周知,限售才是这一轮楼市调控的新标配,形同冰封,锁住流动性。

    菏泽在2017年年底跟风上马限售的,原计划限售2到5年的规定,现在刚刚过一年时间,结果还未触及2年解禁条件,就彻底地放开了。

    如果真要落实“房住非炒”指导精神,那为何要取消限售,让投资客有了高位出货的机会?对于自住客来说,买一套房子,谁会不住个两三年就急着卖房的?只有投资客才需要一年出货啊!

    在这个关头,不顾“朝令夕改”的质疑,匆忙取消限售,这不是传说中的“撒尿变”吗?这背后发生了什么?
[img=600,0][/img]

    菏泽的情况比较特殊,受益于国家棚改之东风,从2017年起进入房地产大跃进时期。“全力挖掘好棚改这座金矿”,大干快上,在一年多将大半个菏泽城拆为平地,由此成为全国棚改第一大市,也被网友们戏称为“中国拆迁第一大市”。

    仅2017年就改造18万户,占山东全省的1/4,涉及接近70万人,相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。2018年到2020年还要改造25万户,菏泽总人口873万人,棚改户就占到了将近20%,而市区常住人口又有多少呢?这是人为的在创造需求,而且创造的规模之巨大,令人咋舌,只能说地方政府的官员,胆子够肥,用心够坏的!

    当然,胆子肥是有原因的:一来是国家棚改政策春风的利好;二来是卖地收入的诱惑实在太大。正是在棚改大跃进之下,菏泽房价一路飙升,卖地收入同样飙涨。
[img=600,0][/img]

    仅2018年上半年,菏泽土地出让收入就达到了177亿元,相比去年同期直接翻倍。想想也是让人拍案惊奇的,这个在山东省内经济垫底的地级市,居然挤进了全国卖地收入30强,土地收入一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。

    吃到如此大的甜头,自然就有路径依赖,所以也难怪菏泽要坚定不移地搞房地产大跃进了。

    然而,2018年下半年,棚改政策已经全面紧缩,先是国开行收归棚改审批权限,接着住建部要求“库存地、房价上涨快”的城市逐步取消棚改货币化,再接着媒体传闻“棚改将取消政府购买模式”。急急如律令,这些政策意味着菏泽失去了棚改货币化的助力。

    与此同时,在货币化安置之下,有能力的大多买了多套房,而拆迁户手里又很多套即将交付的准现房,房子出现库存高企的现象,大批开发商的楼盘已经开始打价格战了。

    众所周知,像菏泽这样的城市,产业基础基本是没有的,在山东省内也属于经济垫底的地级市,既没有人口也没有产业支撑,自然是最先感受到寒冬的凛冽了。

    土地财政难以维续了,情况非常不妙啊!

    房子卖不出去事小,地卖不出去才事大。土地财政才是地方财政大头——行政开支要靠土地出让,棚改货币化借的钱要靠土地出让……地卖不动了,什么都玩不起来,地方政府压力山大啊!基层要的揭不开锅的,说不定教师要罢课,退伍军人又要给跪了!因此,房价上不去,菏泽地方政府明显已经扛不住了!可想而知,地方财政对房地产的依赖已经深入骨髓了。

    这也就可以理解为什么是菏泽打响取消“限售”重磅政策的第一枪!

    现在二手房市场一直“有价无市”,因此,放开限售其实意义并不大。放开限售的目的就是激活市场——不是为了方便大家出售,而是鼓励大家卖房,毕竟有买就有卖,市场才可能流进一点水来。但如今,在楼市下行周期,且无大水漫灌的配合,放开限售,究竟是“引发抛售”,还是引来“抢房高潮”,可想而知的。

    或许,菏泽当地的用意,本就不在取消限售,而是以这一政策为引子,试探上级对于松绑楼市调控的态度,从而为更大程度的楼市宽松打开大门。因此,菏泽取消限售的信号意义是极强的。

    不过,这个问题根本不用大家担心的,房价托底的问题——人民群众不用咸吃萝卜淡操心,操碎了心还是我们的地方人民政府啊!

   
二、求生欲的表演


    菏泽选择在12月18日这个非常特殊的日子,且是深夜发文的,难道不考虑高层的感受了?菏泽的松绑,究竟是孤例,还是潘多拉之盒打开的标志?

    其实,楼市调控涉及中央和地方的博弈——虽然双方都试图稳定房价,但在稳定房价的尺度上,却大不相同的。
[img=600,0][/img]

    对于地方政府来说,只在乎的是土地财政、房地产拉动经济以及防范房地产维权事件的基本盘。所以,在楼市面临低潮的时候,在土地财政和房地产依赖的推动下,地方政策会不断地试探调控底线的。

    除了菏泽公开松绑之外,其实不少地方都正在偷偷放松调控了,以人才引进、政策调整之名,悄然试探宏观调控底线,更有地方政府约谈降价开发商,托底之意。种种地方政策出台,可谓司马昭之心,路人皆知,就是想重新激活楼市,说得更暴力直白点,就是让房价一直保持涨势。

    这么多年来的政府“花式”楼市调控,吃瓜群众早就看穿了他们的吃相。也正因为如此,才让炒房团们吃了定心丸,笃定地认为:炒房行为才是政府楼市政策的“神助攻”。

    疯狂的楼市如同一个国家级的赌局。无论是炒房客赌的,还是地方政府赌的,冒险赌博想“喝到的血”的目标是一致的,而压上赌桌的东西也是一致的!至于,这场国家级豪赌压上了什么——大家都懂的,只是不能说透罢了!

    而对于更高层的中央而言,站得高看得远,基于全局通盘考虑的,主要着眼于经济发展的大局、提振内需的空间、整体金融的风险,这些才是第一要务。现在国内外环境日益严峻,消费增长动力有待提振,楼市高速运转的发动机也需要休息的,只希望楼市冰封与房价稳定。

    所以,中央对于楼市调整有更大容忍度,只要不影响金融风险的底线,只要不出现楼市大跌,楼市调整是能被允许的,但短时间并不会允许全国范围内的大宽松。

    只不过,这回菏泽实在太急了,表现得太抢眼,刚看到高层开大会没涉及房地产;又刚听到在这个特殊日子讲的话里没涉及房地产,就妄自揣摩了,觉得时不待我,分秒必争,忙不迭地打响了这一枪!

    菏泽的试探只是第一步,未来会有更多城市不断试探政策底线,不断以政策微调来达到局部宽松的目的。

    但现在又是什么时候?看看ofo退押金的排队人数,你们还相信房地产会全面取消限购、限售?趋势一旦形成,挤兑、踩踏是不可避免的,国家只想锁死流动性防止崩盘的。菏泽如此惊天动地打响第一枪,绝对是政治不正确!

    菏泽所作所为,可谓其心可诛!

    当然房价如果没有中央层面大放水的配合,那么政策宽松的效果也是相对有限的。

    但从种种迹象已表明,中央层面也被房地产严重绑架了,开始放松对房地产的调控了。这或许是形势所逼——这种逼迫是来自开发商,也来自购房者,当然更大的压力则是来自经济形势普遍不景气——当下,股市依然在底部区域徘徊不前、P2P爆雷、货币基金收益率“跌跌不休”、各企业搞“裁员潮”……关键时刻还是要靠房地产老大哥渡过难关!
[img=600,0][/img]

    回到房地产本身,在去杠杆的推进之下,各路房企们融不到钱,回款又慢,就只能躺在干涸的资金池里等待救援,再加债务重压,就更难以呼吸了。“春江水暖鸭先知”,房企们历来审慎,进入2018年下半年后,一直都进行着“求生欲”表演,连万科都在喊“活下去”。2018年的9月,恒大率先进行全国性的促销打折。当然,大环境是房地产税已处于“窗口期”了。说白了,一方面楼市已被看空,前景黯淡;另一方面房价涨不上去,冲顶见头。

    但正当房企们准备通过“走量”达到回款的目的时,意想不到的事也发生了。恰恰是那些购房者将手中的砖头砸向了房企——特别是买多套房的人,情绪激动,高喊着“退房”,到售楼处扔鸡蛋,冲撞售楼部大门,与保安发生肢体冲突!

    这说明什么呢?只能说明房子已经作为中国人的主要投资品了,既然是投资品自然要看预期的。所以,调控调来调去,说白了,调的正是预期了——如果没有预期,那就制造预期!

    事实上,中央层面也开始为这股流吃紧了,一系列微妙的变化已经发生。

    2018年的11月,房企融资出现了回暖的迹象,已有多家房企发行各类债务工具,募集资金超过500亿元,多家房企公司债和ABS密集获批。与此同时,房贷利率也开始“刹车”,多个一二线城市的部分银行房贷利率下调,放款速度也速度加快!

    种种变化说明中央的放松调控信号已经释放,而这个信号恰恰被“喊喝”的菏泽接收到了,毕竟菏泽已经涸泽而渔,急需放点水!虽然这个水放了,也没有人进场的了,但或多或少有点水吧!

    既然菏泽是如此会意的,自然就一天都不想耽误了!

  
结语  

    菏泽第一枪已打响,就等上峰点头了,而后面一批想再搏一把兄弟们伸长了脖子等待再开一盘!

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

小黑屋|手机版|52KD论坛 ( 如果您发现网上淫秽色情信息,请立即举报。举报邮箱为:58147@telecomjs.com )苏ICP备18009152号

本站关键词:张家港房产,张家港租房网,张家港房产网,张家港租房,张家港市房产信息,张家港二手房,张家港中介,张家港租房信息,张家港楼市,张家港房产地图
苏州飞讯动力信息科技有限公司版权所有

苏公网安备 32058202010006号



GMT+8, 2019-6-27 21:02 , Processed in 0.146950 second(s), 10 queries , Redis On.

Powered by Discuz! X3.4 Licensed

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表